Kost dekat kampus terlihat mudah: kamar penuh tiap tahun ajaran. Yang terlupakan adalah kekosongan libur panjang, perawatan kamar mandi, pajak, dan gaji penjaga. ROI harus dihitung dari kas, bukan dari 12 bulan penuh di spreadsheet.

Cap Rate dan Payback yang Jujur

Kurangi IPL jika ada, listrik bersama, dan renovasi 5 tahunan. Bandingkan harga beli plus renovasi dengan NOI. Jika payback di atas 15 tahun tanpa kenaikan sewa, Anda sedang membeli gaya hidup tuan tanah, bukan investasi.

• Asumsi okupansi 85–90%, bukan 100%
• Biaya operasional: kebersihan, internet, dan perbaikan rutin
• Pajak sewa dan administrasi RT/RW atau izin rumah kost
• Cap rate = NOI / harga beli termasuk biaya akuisisi
• Cadangan renovasi kamar mandi setiap siklus mahasiswa
• Cek kompetitor harga kamar dalam radius 500 meter

Kost yang sehat di kertas tetap butuh manajemen. Kalau Anda tidak punya waktu, hitung juga biaya pengelola profesional.